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深規土委集體約談開發商:新房售價只跌不漲

來源:亞洲國產綜合另類視頻 發布時間:2014-10-29 瀏覽:126
在 1-2月深圳房價漲幅均位居全國第一的壓力下,深圳于上周開始悄然收緊了放松已超過1年的“限價令”,要求深圳所有的在建新樓盤,以首期價格為基準,樓盤 銷售價格均要“環比零增長”,即只能跌不能漲。但政府的這一收緊快速傳導到市場,前晚,有網絡媒體披露,深圳推出了嚴控樓盤漲價、要求只能跌不能漲的“限 漲令”,這一消息迅速震動了整個深圳。昨日下午,深圳規土委向傳媒界發出了新聞通稿,否認深圳出臺了新的限漲令。但同時也指出,深圳在“沿用兩年來的做 法,執行商品房銷售明碼標價的政策”。 但記者昨日下午通過可靠渠道調查獲知,深圳多區開發商均被深圳規土委下屬分局約談,要求個盤價格以首期為準,只能跌不能漲。有地產商發反映,這意味著始自2011年4月的悄然執行的限價令重新收緊并將更嚴苛。 “限漲令”3月5日啟動 昨 日下午,深圳規土委向傳媒界發出了新聞通稿,稱并未出臺新的限漲令,但南都記者昨日通過可靠渠道獨家獲知,深圳多區開發商均被主管部門集體約談,進行一場 名為“羅湖、福田轄區房地產市場調控暨培訓會議”的培訓,實質內容即要求開發商旗下樓盤,以首期單位為基準,只能跌不能漲。 昨 日下午約3:20,羅湖、福田的10多家開發商代表來到福田山水大廈7樓會議室,深圳市規土委第一直屬管理局在這里舉行了以房地產信息系統使用主題的培 訓,培訓由新任副局長李家寶主持,約12家開發商到場,其中不乏京基、合正、深物業、農科、深業、華來利、蘭江、萬澤等品牌房企。 培訓的主要內容是介紹最新的合同均價的計算方式,也即近日業內風傳的“限漲令”。這一計價方式已于3月5日在全市悄然啟動。由于來得過于突然,寶安、龍崗不少樓盤出現房已售出,合同卻不能備案的情況,這一點得到了官方現場確認。 開發商須登記樓盤預期售價 對于深圳房價高不高,李家寶現場舉例說,深圳房價從2001年前后的6000元/平方米漲至現在2萬多元每平方米,最高6萬元/平方米,總體上房價是偏高的。今年1月,在全國大中城市中,深圳房價環比上漲2 .2%,漲幅第一。“這意味著深圳房地產調控壓力更大”。 但這次會議全程并未對外界熱傳的“限價令”或“限漲令”作出解釋。李家寶表示,地方政府調控細則出臺前,不宜過多表態。他強調,開會主要是為了促進房地產市場平穩發展,盡量讓開發商和老百姓都滿意。 值 得一提的是,從2011年4月深圳出臺限價令至今,這一政策從未以文件形式下發,官方也從未公開正面承認出臺過限價令。這一次“限漲令”的推出,也如同以 往:由各分局召集轄區內開發商集中培訓。昨日會后,李家寶要求開發商將年內要賣的樓盤及預期價格進行登記,主要是為了“平衡全市價格”。 “現場比預想的要平淡。”一位到場開發商說,大家對這種樓市的“計生政策”已經習以為常了。所有介紹結束后,現場并沒有開發商代表提問,只是默默地記錄著。 昨天下午,記者了解到,和管轄羅湖、福田的深圳市國土資源和房產管理局第一直屬管理局同時召開會議的還有管轄南山的第二直屬管理局,內容基本相似。而此前,龍崗區已經召開內部會議,傳達了同樣的精神。 釋疑 “限漲令”計算方法 房地產信息系統提供兩種均價計算方式,分別針對認購書和合同,都是以總價款除以總面積得出。 例 如,如果某住宅項目今年3月拿到預售證,當時獲批的預售均價是32000元/平方米,設為A,這個價格將成為3月的控制價。如果3月份的合同成交均價為 31900元/平方米,那么4月1日起,系統將自動生成新的月度目標均價為31900元/平方米,計為B。并且,B一定要小于或者等于A。 依次類推,若4月份新合同均價為C,那5月份銷售價格必須小于等于C。 注:從這兩年多的房價數據(見下圖)的波動來看,“限價令”在某種意義上還是使得深圳新房成交價格趨于穩定,基本上保持在2萬元上下變動,而政策在開始、升級的兩個階段后確實抑制住了往上走的趨勢,而是出現了數據的下滑,而到了上個月則再次突破了2萬元大關。 新政解讀 目標 個盤成交均價逐月零增長 本輪政策和兩年前極為相似,依然以個盤成交均價的逐月零增長為目標,只跌不漲將是這一政策的最終結果。 和 兩年前最為不同的是,本次目標均價僅控制項目首月價格,本月實際銷售均價控制下月價格。昨日會上,深圳市規土委第一直屬管理局工作人員也著重介紹了首月價 格的重要性,等預售批準后,在系統填寫的目標均價就開始顯示其作用,第一個月的售價將受目標均價控制,但下一月的銷售均價將不再受目標均價控制,而是受前 一個月銷售均價控制。并且,今年新增了認購書價格控制,而此前僅有合同價格會被列入價格控制范疇中。認購書均價計算方式與合同均價方式基本類似,不同之處 在于只有當前簽署的認購書參與價格計算,工作人員介紹,按照新的房地產信息系統,在預售證申報前夕,目標均價將按照90平方米以下、90-144平方米和 144平方米以上等三個面積段分別填寫。 而 在開發商初次制定預售價格時,政府部門都會予以指導。工作人員介紹,會重點考慮三個方面:通常會將距離該項目最近的在售樓盤近三個月銷售均價作為參考依 據;其次為同質可比原則,將和該項目品質、戶型等同類型的房源銷售價格作為參考,再次,當該項目周邊沒有任何其他住宅項目可售時,目前使用常見的原則為區 域均價,或者參考同質二手房源的價格作為參考。 舉措 領證后三月未售目標均價清零 工作人員介紹,今年在房地產信息系統使用過程中,還有一種特殊情況需要注意。 如果有住宅項目辦理預售證后,超過三個月沒有銷售記錄的情況,就會導致系統目標均價自動清零,造成任何合同無法打印的情況。如果真的發生這種情況,那開發商只能在項目準備開售前,再次到該局重新申請填寫目標均價。 工作人員建議,在樓盤銷售人員錄入合同時,合同價款高低合理搭配起來,即所謂的“肥瘦搭配”。如果當月錄入合同全是低均價價款的,就會導致本月實際銷售均價較低。等下月想錄入高價款合同時,系統就會自動屏蔽,造成無法打印合同。 現場一不愿透露姓名的福田開發商介紹,他們公司兩年來一直有項目在售,在他們的操作過程中,限價政策從2011年啟動以來,從來都沒有退出市場,只有執行的松還是緊的差別,去年3月之后,他們感覺到執行過程中略有放松,如今重提,也只是重新嚴格執行了起來。
來源:亞洲國產綜合另類視頻 發布時間:2014-10-29    瀏覽:126



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